財 政 司 司 長 於2013 年 2 月 22 日 宣 佈 ， 政 府 將 修 訂 《 印 花 稅 條 例 》 ， 調 高 「 從 價 印 花 稅 」 的 稅 率 及 推 前 向 非 住 宅 物 業 交 易 徵 收 「 從 價 印 花 稅 」 ， 由 向 售 賣 轉 易 契 徵 收 改 為 向 買 賣 協 議 徵 收 。任 何 以 個 人 或 公 司 名 義，在 2013 年 2 月 23 日 或 以 後 取 得 的 住 宅 物 業 ( 除 非 該 住 宅 物 業 是 由 香 港 永 久 性 居 民 取 得 而 該 香 港 永 久 性 居 民 在 取 得 有 關 住 宅 物 業 時 ， 在 香 港 沒 有 擁 有 其 他 任 何 住 宅 物 業 ) 和 非 住 宅 物 業 ， 均 須 按 新 的 稅 率 徵 收 「 從 價 印 花 稅 」 。 在 2013 年 2 月 23 日 之 前 的 交 易 ， 則 按 原 有 的 印 花 稅 機 制 處 理。
http://www.ird.gov.hk/chi/faq/index.htm#avd

財 政 司 司 長 於 2012 年 10 月 26 日 宣 佈 ， 政 府 將 修 訂《 印 花 稅 條 例 》， 以 引 入 由 2012 年10 月 27 日 起 生 效 的 「 買 家 印 花 稅 」。 相 關 條 文 現 已 載 於 2012 年 12 月 28 日  憲 的《 2012 年 印 花 稅 ( 修 訂 ) 條 例 草 案》內 。 待 相 關 法 例 完 成 修 訂 後 ， 「 買 家 印 花 稅 」 適 用 於 香 港 永 久 性 居 民 以 外 的 任 何 人 士 ( 包 括 公 司 ) 購 入 住 宅 物 業 ；除 現 有 印 花 稅 及 「 額 外 印 花 稅」 （ 如 適 用 ） 外 ， 所 有 住 宅 物 業 亦 受 限 於 劃 一15 % 的 「 買 家 印 花 稅 」。

http://www.ird.gov.hk/chi/faq/index.htm#avd

額 外 印 花 稅
根 據《 2011 年 印 花 稅 ( 修 訂 ) 條 例 》， 由 2010 年 11 月 20 日 起 ， 在 現 有 的 從 價 印 花 稅 之 上 ， 就 買 賣 或 轉 讓 住 宅 物 業 加 徵 「 額 外 印 花 稅 」 。 除 非 有 關 交 易 獲 豁 免 ， 或 「 額 外 印 花 稅 」 不 適 用 於 有 關 的 交 易 ， 任 何 以 個 人 或 公 司 ( 不 論 在 何 地 註 冊 ) 名 義 ， 在 2010 年 11 月 20 日 或 以 後 取 得 住 宅 物 業 ， 並 在 取 得 後 24 個 月 內 將 其 轉 售 ， 均 須 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 。 財 政 司 司 長 於2012 年 10 月 26 日 宣布 ， 政 府 將 修 訂《印 花 稅 條 例》， 調 高 「 額 外 印 花 稅 」的 稅 率 及 延 長 須 繳 交「額 外 印 花 稅」的 物 業 持 有 期 。相 關 的 條 文 現 已 載 於 2012 年 12 月 28 日  憲 的《 2012 年 印 花 稅 ( 修 訂 ) 條 例 草 案》內。任 何 以 個 人 或 公 司 ( 不 論 在 何 地 註 冊 ) 名 義 ， 在 2012 年 10 月 27 日 或 以 後 取 得 住 宅 物 業 ， 並 在 取 得 後 36 個 月 內 將 其 轉 售 ， 於 相 關 法 例 完 成 修 訂 後 ， 均 須 按 新 的 稅 率， 計 算 和 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」。 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月26 日 期 間 的 交 易 ， 則 按 原有 的「額 外 印 花 稅」機 制 處 理。

http://www.ird.gov.hk/chi/faq/index.htm#avd

• 工廈樓齡為十五年或以上(由發出佔用許可證之日期起計算);
• 工廈位於「工業」、「商業」或「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)地帶;
• 申請須由大廈全部業主提出,以達致整幢改變用途的目的;
• 所有擬議的新用途須為有關地帶經常准許的用途,或已取得規劃許可;
• 大廈改裝後,樓宇的高度、體積不得有所增加,但建築物的現有構架可作小規模改動,包括改動建築物的內外部結構,前提是拆卸外部結構的範圍不得超過現有大廈總樓面面積的10%,以及大廈改裝後的總樓面面積不得多於最後核准建築圖則訂明的總樓面面積上限;
• 在豁免期間,大廈不得回復作工業用途;
• 必須在2010年4月1日至2016年3月31日期間提交有效的申請;
• 擬議的改裝工程(如需要)須在「特別豁免書」發出後三年內完成。

如欲整幢改裝工廈並免繳豁免費用,申請須由大廈全部業主提出。

由全部現有業主聯合提交申請是必要的,因為發出特別豁免書的其中一個條件,是在特別豁免書有效期間,業主不得將大廈用作特別豁免書載明以外的用途。這項條件是必需的,因為我們要解決在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在所帶來的潛在消防風險。在這個重要的安全問題上,我們不能妥協。

不是。只要新用途為有關地帶經常准許的用途或已取得規劃許可,業主可自行決定大廈改裝後的新用途並進行申請。如已取得「特別豁免書」,業主可在大廈進行豁免書指定的許可用途。但不能相容的混合用途(如污染工業用途或危險品貯存)將不被准許。
有關各規劃地帶的經常准許的用途,請參閱相關的法定城市規劃圖則附有的備註 (http://www.ozp.tpb.gov.hk/default.aspx此連結將會於新視窗開啟)

活化措施旨在鼓勵位於「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)或「商業」地帶的工廈整幢改裝。工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。
從規劃角度,酒店用途在大部分「商業」地帶屬經常准許的用途,但如工廈位於「商貿」地帶,則要先申請規劃許可。酒店用途並非「工業」地帶內的准許用途。
如大廈業主成功取得規劃許可並符合其他申請準則,業主可向地政總署申請改裝整幢大廈作酒店用途並免繳豁免費用,但必須遵守《建築物條例》及其他牌照規定。

重建或整幢改裝後,原工廈地段的新用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。
醫院用途並非「工業」及「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)地帶的准許用途。但私營醫療服務機構可考慮向城市規劃委員會申請規劃許可,把位於「商業」或「住宅( 戊類) 」地帶的工廈重建為醫院。這些醫院重建項目亦可能符合其中一項活化措施 -「按實補價」的申請準則,即業主可申請按照重建後的實際發展密度,評定修訂契約的土地補價。
由於用作醫院的建築物,一般都經過特別設計,提供合適的設施,如病房、手術室等;而醫院一般都需要特別設計的通風系統和處理醫療廢料的設施,所以現有工廈未必適合改裝作醫院用途。

活化措施旨在鼓勵位於「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)或「商業」地帶的工廈整幢改裝。工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。
只有座落於容許住宅用途的地帶內的樓宇,才可作住宅用途。因此,只有位於容許住宅用途的地帶內的工廈,才可考慮改裝作住宅用途。住宅用途(即分層住宅、屋宇及住宿機構)並非「工業」及「商貿」地帶內的准許用途。在「商業」地帶,住宅用途並非經常准許的用途,須向城市規劃委員會申請規劃許可。城市規劃委員會會考慮的因素,主要包括擬議的住宅發展是否與鄰近現存工廈的運作相容。其他相關的因素,例如擬議計劃的具體內容、地區人士及各有關政府部門的意見,均會在審議規劃申請時被充分考慮。
在土地的規劃用途以外,我們應注意在法定樓宇監管制度下,住宅樓宇在地積比率和上蓋面積等方面亦面對較嚴格的規定。因此,改裝住宅用途地帶內的工廈作房屋發展,無論在技術及財政上是否可行,須按個別情況考慮。舉例來說,在改裝工廈作住宅用途時,可能須拆卸工廈部分樓面,以符合在地積比率和上蓋面積方面的法定規定,而這可能會令到有關改裝項目在技術及財政上並不可行。因此,在部分、甚至大部分個案中,重建可能較改裝更為可行。

工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。
學生宿舍屬於住宅機構的一種,在「工業」及「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)地帶都不是准許用途。在「商業」地帶,住宿機構於並不是經常准許的用途,因此必須向城市規劃委員會申請規劃許可。
除此之外,由於工廈屬非住用建築物,將現有工廈改建為適合作學生宿舍的住用建築物,一般需要進行大型的改建及加建工程。

工廈整幢改裝後的用途必須符合相關規劃地帶的准許用途。
骨灰龕無論在「工業」、「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)或「商業」地帶都並非批准用途。豁免書申請只會在擬議用途符合相關城市規劃地帶的准許用途的情況下,才會獲得考慮。這類申請並不符合鼓勵改裝整幢工廈措施的申請準則。
若業主有意將工廈改作骨灰龕用途,而大廈位於「工業」、「商貿」或「商業」地帶,則必須先向城市規劃委員會申請修訂圖則,即把地帶用途改為「其他指定用途」註明「靈灰安置所」。經過法定的公眾諮詢程序,再由城市規劃委員會考慮是否批准。

香港大部分工廈位處「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)和「工業」地帶。從城市規劃角度,不少文化創意產業用途(如資訊科技、設計及媒體製作辦公室、影音錄製室等)都可在這兩種地帶內進行。但從消防安全角度而言,會吸引大量人流的非工業文化創意活動不應在仍有工業運作的工業大廈內進行。此外,這些文化創意活動亦可能違反有關工業大廈地契中只限作工業用途的規定。
為處理有關消防風險和地契的工業用途限制,工廈業主可根據活化措施向地政總署申請免繳豁免費,改變整幢現有工業大廈作非工業用途,包括文化創意產業用途。工業大廈業主亦須提升大廈的設施至符合現行法例要求,並確保在豁免期間,大廈不得回復作工業用途。

根據法定圖則的《詞彙釋義》,酒樓餐廳屬「食肆」用途。根據《法定圖則註釋總表》,在「工業」地帶內,「食肆」如設於現有大廈低層特別設計的非工業部分內,而且與樓上的工業用途之間有一層或多層緩衝樓層分隔,則屬經常准許的用途。如果整幢工廈已改裝為非工業用途,這些非工業用途樓層可被視為緩衝樓層,因此,「食肆」在整幢改裝作非工業用途的前工廈的低層是經常准許的用途。
任何人士如要在「工業」地帶內經整幢改裝的前工廈的低層以外樓層開設酒樓餐廳,以往必須根據《城市規劃條例》第12A條向城市規劃委員會,提交用途地帶修訂的申請,把有關地帶從「工業」用途地帶改劃為其他的用途地帶(例如「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)地帶) 。但為增加經整幢改裝後的工廈在用途上的彈性,當局已修訂《法定圖則註釋總表》,在「工業」地帶用途表的第二欄內加入「食肆」、「機構用途」、「政府診所」及「訓練中心」四種用途。截至2012年3月,已有七份分區計劃大綱圖(包括堅尼地城及摩星嶺、柴灣、西南九龍、粉嶺及上水、沙田、屏山和荃灣)的《註釋》加入上述修訂。在這些地區的「工業」地帶內,如要在經整幢改裝的工廈低層以外的樓層進行上述四種用途,包括開設酒樓餐廳,可根據《城市規劃條例》第16條向城市規劃委員會申請規劃許可(而無須提交改劃土地用途地帶申請)。當局會繼續對其餘的分區計劃大綱圖進行相同修訂。

城市規劃委員會接獲申請後,會仔細審閱每宗個案的詳細資料,以釐定哪些樓層屬於「低層」。一般而言,在建築物高度三分之一以下的樓層可被視為「低層」。然而,城市規劃委員會須就每宗個案作個別考慮及審理。
[註: 以上問題11及問題12的規定及闡釋亦適用於「政府診所」、「機構用途」及「訓練中心」。]

根據法定圖則的《詞彙釋義》,零售商店屬「商店及服務行業」用途,卡拉OK酒廊屬「娛樂場所」用途,而藝術表演排練室屬「康體文娛場所」用途。在「工業」地帶內,此等用途與「食肆」同樣是現有工業大廈緩衝樓層以下低層部份內的經常准許用途。在已整幢改裝的工廈內,任何人士如要在大廈低層以外的樓層開設零售商店、卡拉OK酒廊或藝術表演排練室,便須根據《城市規劃條例》第16條向城市規劃委員會提交規劃申請。這項規定及闡釋亦適用於「辦公室」、「教育機構」、「私人會所」和「宗教機構」。

根據「商貿」地帶的《法定圖則註釋總表》,「社會福利設施(涉及住宿照顧者除外)」屬第二欄用途。因此,任何人士如要在該地帶內開設「社會福利設施(涉及住宿照顧者除外)」用途,便須根據《城市規劃條例》第16條向城市規劃委員會提交規劃申請。
在「工業」地帶內,「社會福利設施(涉及住宿照顧者除外)」如設於現有大廈低層特別設計的非工業部分內,而且與樓上的工業用途之間有一層或多層緩衝樓層分隔,則屬可向城市規劃委員會申請規劃許可的第二欄用途。在「工業」地帶內已整幢改裝作非工業用途的工業大廈內,此等用途仍只能在取得城市規劃委員會的規劃許可下,在大廈低層內進行。

根據城市規劃委員會最新修訂的《詞彙釋義》,「迷你倉」已納入「非污染工業用途」。由於「非污染工業用途」在「工業」地帶或「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)地帶內是經常准許的用途,在整幢改裝的工廈內經營迷你倉屬經常准許的用途,無需向城市規劃委員會提交規劃申請。

因應業界的關注,政府已確認在經整幢改裝工廈的主要天台層設置獲豁免計入總樓面面積的公用設施(如升降機機房),而所佔面積不超過主要天台層對下樓層屋頂面積的50%,從活化措施的申請準則而言,將不會視作增加建築物的高度。有關安排適用於在2012年4月1日或以後提交的合資格整幢改裝申請。但有關公用設施裝置須視乎情況符合相關建築法規和標準、現有建築物的土地契約條款,及《城市規劃條例》(尤其涉及核准圖的規定)。
現行《建築物條例》及其相關規例下,已有既定規例和程序可循,以確定建築物的高度。這些規則將同樣適用於整幢改裝的申請。大廈業主應查閱土地契約,確定土地契約是否載有關於建築物高度限制的特別條款。如「特別豁免書」的申請獲批准,該豁免書將主要免除政府執行土地契約條款中有關現有大廈用途限制的權利。如業主想修改任何其他土地契約條款,他們應另行提交契約修訂申請。
就2012年4月1日以前提交的合資格整幢改裝申請,地政總署會在部門傳閱建築圖則時,繼續酌情考慮容許在主要天台層設置公用設施。

在考慮活化措施下整幢改裝的申請時,安裝幕牆系統本身不會一概被視為增加建築物體積。政府亦已確認在經整幢改裝工廈的外部安裝覆蓋層或幕牆,從活化措施的申請準則而言,不會視作增加建築物的體積。有關安排適用於所有在2012年4月1日或以後提交的合資格整幢改裝申請。但同樣地,目前已有審議安裝幕牆系統的既定程序,業主提交整幢改裝的建築圖則時,應遵循有關的規例。他們亦應查閱土地契約是否有這方面的限制。
就2012年4月1日以前提交的合資格整幢改裝申請,地政總署會在部門傳閱建築圖則時,繼續酌情考慮容許在工廈外部安裝覆蓋層或幕牆。

根據火警逃生途徑守則的規定,若大廈須設有兩道或多過兩道出口樓梯, 則任何一道樓梯的使用者應在任何時間均不必穿過其他人的私人處所,便可以通往至少另一道樓梯。這條通道應於每一層樓層設立,或如有庇護層,則應設於庇護層及天台。
高度在最低地面樓層以上不超逾25層及未有設置庇護層的工業大廈,在整幢改裝作商業大廈時,如果樓宇的原有設計,是使用者在使用其中一道樓梯時,並未有通道可以隨時在每一層通往其他樓梯,則天台必須指明為庇護層及提供轉往其他樓梯的通道。
高度超逾最低地面樓層以上25層及未有設置庇護層的工業大廈,在整幢改裝作商業大廈時,如果樓宇的原有設計,是使用者在使用其中一道樓梯時,並未有通道可以隨時在每一層通往其他樓梯,則該大廈必須根據火警逃生途徑守則的規定設置庇護層,同時須備有轉往其他樓梯的通道,而這條通道則應設於庇護層及天台。

改裝後,現有大廈的總樓面面積不應超過申請前建築事務監督最後批准的現有建築物建築圖則所指定的總樓面面積。
在整幢改裝的情況下,建築物的現有構架可作小規模改動,包括改動建築物的內外部結構:只要建築物高度和體積沒有增加,而改裝大廈的總樓面面積不超過准許的總樓面面積,業主可以重置部分現有的裝置設備和管槽,或重新分配樓面面積;而任何外部結構的拆卸範圍,則不得超過現有大廈總樓面面積的10%。
業主亦應確定土地契約是否有其他關於建築物高度、樓層數目、樓面面積等的限制。

經發展局和運輸署商討,運輸署已根據過往在審批申請時所得的經驗,重新檢視有關在申請整幢改裝的工廈內提供泊車位及上落客貨設施的指引,以期更妥善闡釋其申請要求和行使酌情權的考慮因素。
詳情請參閱本網頁「在整幢改裝工廈內提供泊車位及上落客貨設施」的部分。

可以。只要「特別豁免書」已涵蓋新用途,而改裝工程符合《建築物條例》的規定,則可進一步改裝大廈。

可以,但須按慣常政策和程序(如下述),而不能受惠於活化工廈措施。業主應先確定擬議的新用途符合有關法定城市規劃圖則的規定,即相關地帶經常准許的用途,或已從城市規劃委員會取得規劃許可。
業主其後可向地政總署申請修訂現行土地契約以容許新用途。業主將要繳付土地補價,以反映大廈於土地契約修訂(如批准)後增加的市值。
另一個選擇是,業主可向地政總署申請豁免書,並繳付豁免費用,暫時放寬土地契約的限制。更改工廈用途的豁免書將由地政總署署長以私人業主的身份發出,而豁免費用則大致反映了物業在放寬土地契約限制後的市值增長。因應個別情況或業主的意向,業主可選擇定期繳付豁免費用,或一筆過支付涵蓋現有大廈( 或大廈某個部分) 的整段使用期的豁免費用。
擬議的更改用途必須符合《建築物條例》的規定。如涉及建築物改建及加建工程,申請人須向建築事務監督提交建築圖則,申請批核。工程須在建築事務監督發出書面同意後方能開展。如無涉及建築物改建及加建工程,申請人須通知建築事務監督擬議的重大用途更改。建築事務監督將通知申請人是否接納有關的用途更改。

如符合活化措施特定的申請準則並且獲得批准,業主可免繳豁免費用改裝整幢工廈。但如業主申請只改變個別單位的用途,或不符合活化措施的特定申請準則,則其申請獲批准後需繳付豁免費用。豁免費用的金額由地政總署決定。

佣金的多少取決於地產代理協議（ 表格3 ）內訂明之金額，這與地產代理只代表閣下或同時代表雙方無關。

是。如閣下在一幢多層大廈內擁有一個單位，便會與其他單位業主共同持有該大廈座落土地的政府租契。換言之，閣下是該政府租契的共有人，並持有該土地的一部分業權。閣下享有自購單位的獨有管有權，也可與其他單位的業主共同使用該大廈的公用地方。

在香港擁有物業的方式包括全權擁有及共同擁有。如果閣下想與其他人一同購入物業，便應向律師查詢更多有關共同擁有業權的資料。 a. 全權擁有「全權擁有」指某物業的業權只由一個人擁有，即該業主是物業的唯一擁有人。 b. 共同擁有如果一對夫婦或同居伴侶購入物業作自住用途，他們通常有意共同擁有該物業，而最普遍的業權種類是「聯權共有」及「分權共有」。 i. 聯權共有（俗稱「長命契」）以此方式購入物業的所有聯權共有人，均被整體視為同一擁有人，換言之，各 人的權益或業權份數是均等的。當其中一人身故，此人的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人 。 ii. 分權共有 以此方式購入物業的所有分權共有人，他們的權益以各人所付的樓價比例分配。舉例，如果兩人以此方式購入物業，付出25%樓價的一方便擁有該物業 業權的四分之一，而另一位付出75%樓價的便會擁有業權的四分之三。如其中一人身故，他 / 她的物業權益便成為其遺產的一部分，並按其遺囑內容去作出分配。如死者沒有立遺囑，則按照無遺囑繼承法律而去作出分配。

雖然閣下並非物業的「註冊業主」，但如確實支付了全部或部分樓價，則閣下仍可能是該物業的「實益擁有人」，而那位註冊業主只是以信託形式替閣下持有該物業 的全部或部分權益。如果閣下與註冊業主各付一半樓價，後者便可能是替閣下持有該物業的一半權益。閣下應立即通知買家及其代表律師有關上述權益，這可以有效 地阻止該項買賣交易。如果物業經已賣出，閣下亦可向出售物業的註冊業主追討應得的款項 / 樓價。但是，若閣下原本有意將物業送給那位註冊業主（在早前付款時已清楚表明此意圖） ，其後便未必能夠討回物業之實益權益。亦即是說，閣下未必可以阻止註冊業主出售物業，或向業主追討有關樓價。上述事項涉及複雜的法律問題及爭論，閣下必須尋求法律意見。

地產代理應該： a. 向閣下索取單位的資料； b. 向買家推介單位。沒有閣下的事先批准，地產代理不可用任何方式（例如報章廣告、海報或小冊子等）去宣傳或放售閣下的單位； c. 安排買家視察單位； d. 安排進行議價； e. 告知閣下關於單位的所有要約（出價）。如有任何買家表示有意購買閣下的單位並有出價，地產代理應該立即通知閣下； f. 協助閣下與買家商議合約條款及簽訂臨時買賣合約。受託的地產代理必須以閣下的最佳利益為出發點，並要誠實地處理交易。

根據 《 地產代理條例 》（香港法例第 511 章）第45條 ，閣下必須與地產代理簽訂代理協議才可放售 住宅物業，否則他們不能為閣下提供服務。 出售香港住宅物業用的地產代理協議（表格3）為賣方而設，由地產代理監管局按《地產代理條例》提供，閣下與受託的地產代理必須簽訂此協議。此代理協議的條款包括：地產代理的責任、賣方須付的佣金及該協議的有效期等等。 閣下可以就同一單位委託超過一間地產代理放盤，如是者，閣下必須在代理協議內說明該受託的地產代理不是獨家代理，否則，若閣下透過其他地產代理成功賣出單位，亦仍須向獲獨家委託的代理支付佣金。 閣下可透過地產代理監管局的網頁： http://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform3.doc 下載「表格3」。閣下必須在簽署前仔細閱讀協議的內容，如果有不明白之處，請向受託的地產代理或律師查詢。在簽署該協議後，閣下應該向地產代理索取一份副本，並好好保存以備日後翻閱。 除了上述的地產代理協議外，閣下亦要與受託的地產代理簽署「物業資料表格」，內容包括有關物業的狀況（例如面積、是否有未清還的按揭貸款、是否有政府部門發出的修葺令）。閣下需要把一切所知的如實告知地產代理，他們亦應盡力核對閣下所提供的資料。如有關資料實屬有誤而令買方蒙受損失，閣下及/或受託的地產代理可被買方追討賠償。因住宅物業的業主多數不完全了解物業交易的法律問題，地產代理協議之存在就是要保障他們。如果閣下打算透過地產代理出售非住宅物業（例如工商物業）而不簽訂地產代理協議，閣下仍會受香港成文法（例如地產代理條例）、地產代理監管局的規則（例如執業守則）及 普通法的保障。不過，地產代理可能仍會要求閣下簽訂代理協議。因地產代理監管局沒有就非住宅物業之代理協議提供範本格式，閣下必須詳閱協議的內容才簽署此類文件，如果有任何問題，請向地產代理或律師查詢。

如買賣雙方知道及同意的話，這安排是可以實行的。閣下必須在地產代理協議清楚說明受託的地產代理屬「雙邊代理」（即同時代表賣買雙方行事），或「有可能代表雙方的代理」（即代理只為業主行事，但稍後亦可能會代表買家）。

地產代理應該： a. 向閣下提供該單位的所有重要資料（另見下段）； b. 安排閣下視察該單位； c. 安排與賣方議價； d. 把閣下的出價告知賣方（另見下段）； e. 協助閣下與賣方商議合約條款及簽訂臨時買賣合約。上述 (a) 點之所需資料包括：該物業現時的業主、面積、產權負擔（例如按揭或修葺令）、現今是否有租客佔用、建成年份、用途限制（例如住宅、工業或其他用途）、賣方是否曾進行加建或改動工程、政府租契 / 地契的年期等等。就上述 (d) 點來說，如果閣下的地產代理曾聽聞或收到另一買家開出的較高價錢，便應該立即通知閣下（因閣下亦可能會有更高出價）。如該地產代理未能履行上述責任而令閣下損失，便可向他 / 她索償。 閣下亦可從物業資料表格（亦稱為「 表格 1 」）取得目標物業的資料，該表格由賣方及其地產代理填寫。該表格的第 4 項附註列明「除非買方明確表示放棄收取本表格的正本或副本的權利，否則持牌地產代理須向買方提供一份已填妥的表格的正本或副本。」有關物業資料表格的更多 資料，請返回問題 2。 受託的地產代理必須以閣下的最佳利益為出發點，並要誠實地處理交易。

根據 《 地產代理條例 》（香港法例第 511 章）第45條 ，在購買（或視察）放盤出售的住宅物業之前，閣下必須與地產代理簽訂代理協議，否則他們不能為閣下提供服務。 購買香港住宅物業用的地產代理協議（表格 4）為買方而設，由地產代理監管局按《地產代理條例》提供，閣下與受託的地產代理必須簽訂此協議。此代理協議的條款包括：地產代理的責任、買方須付的佣金及該協議的有效期等等。 閣下可透過地產代理監管局的網頁： http://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform4.doc 下載「表格4」。閣下必須在簽署前仔細閱讀協議的內容，如果有不明白之處，請向受託的地產代理或律師查詢。在簽署該協議後，閣下應該向地產代理索取一份副本，並好好保存以備日後翻閱。 因住宅物業的買家多數不完全了解物業交易的法律問題，地產代理協議之存在就是要保障他們。如果閣下打算透過地產代理買入非住宅物業（例如工商物業）而不簽訂地產代理協議，閣下仍會受香港成文法（例如地產代理條例）、地產代理監管局的規則（例如執業守則）及 普通法 的保障。不過，地產代理可能仍會要求閣下簽訂代理協議。因地產代理監管局沒有就非住宅物業之代理協議提供範本格式，閣下必須詳閱協議的內容才簽署此類文件，如果有任何問題，請向地產代理或律師查詢。

佣金的多少取決於地產代理協議（ 表格4 ）內訂明之金額，這與地產代理只代表閣下或同時代表雙方無關。

閣下可致電地產代理監管局的投訴熱線 2117 8600 或 2111 2777，也可瀏覽地產代理監管局的網頁 http://www.eaa.org.hk/complaints/ch_index.htm ，以了解更多有關投訴的程序。

閣下應向地產代理或賣方詢問是否有任何事項會令到單位的價值降低。如可以的話，嘗試取得該單位的土地查冊紀錄。土地查冊是甚麼？土地註冊處的土地查冊服務，可讓閣下獲得某單位的歷史及有用資料，其中包括： a. 現今的業主及過往的業主姓名﹔ b. 單位的詳情（例如地址及有關地段的政府租契年期）﹔ c. 是否有任何屬政府部門簽發但未遵守的命令（例如維修令或非法僭建之清拆令）﹔ d. 任何未解除的樓宇按揭 ﹔ e. 任何關於單位的訴訟（例如銀行向業主追討逾期未還的按揭貸款）。注意：土地查冊紀錄只概括地列出有關物業的資料及任何產權負擔（另見下段）。在簽署臨時買賣合約前查看此份紀錄會對買方有所幫助。但於簽署臨時合約後，閣下仍須委託律師去完成整項交易。產權負擔是任何能 (i) 降低單位之價值或 (ii) 阻礙業主出售單位的事項，例如：按揭、限制單位用途的協議或承諾、政府部門或個人透過法庭頒布的押記令。於物業轉手前，閣下的律師必須就所有在土地查冊或物業契據內獲知的任何產權負擔通知閣下。欲知更多關於土地查冊之事項，請瀏覽土地註冊處的網頁： http://www.landreg.gov.hk/ch/services/services_b.htm 。

買方應留意之事項包括 租金、租客已付的租賃按金、租約條款及租客是否準時交租。請注意租約不一定會在土地查冊紀錄上顯示出來，因為租期不超過三年的租約毋須在土地註冊處註冊。買方於簽署臨時買賣合約前，應詢問物業是否有現存租約，而賣方亦必須公開這資料。 另一方面，賣方應小心處理租賃按金，以避免日後要承擔責任。賣方可將按金退回給租客或將按金轉交買方（即新業主），但必須作書面紀錄。

臨時買賣合約通常由地產代理提供，而至少包含以下項目： i. 單位的地址； ii. 單位的售價； iii. 買賣雙方的個人資料（如果任何一方是有限公司，便要列明公司的全名及商業登記號碼）； iv. 臨時訂金 / 細訂的數額（ *通常是售價的 1% 至 3% ，由買方於簽署臨時買賣合約時支付）； v. 加付訂金 / 大訂的數額（ *通常是售價的 10% [臨時訂金包括在內]，由買方於簽署正式買賣合約時支付）； vi. 簽訂由賣方律師草擬的正式買賣合約之日期； vii. 完成交易日期（即交樓日期）； viii. 售價的餘款，由買方於交樓日支付； ix. 由哪一方支付哪一項法律費用（包括代表賣方、買方及任何按揭承按人的律師費及印花稅等）； x. 如買方未能履行合約條款，他 / 她須負上甚麼責任； xi. 如賣方簽訂臨時買賣合約後才拒絕出售該單位，他 / 她須作出甚麼賠償； xii. 買方及/或賣方須繳付多少佣金給地產代理。有一上訴法庭案例（See To Keung & Another v Sunny Way Limited） 指出，很多臨時買賣合約都會包含「例外條款」，即容許其中一方在簽約後的一段短時間內取消交易。如賣方欲取消交易，便需要退回臨時訂金，並要另外賠相同數 額予買方（即是付「雙倍訂」）；如屬買方取消交易，便需要放棄其已付之臨時訂金。不論哪一 方依據例外條款去取消交易，該買方 / 賣方需要嚴格遵守合約內訂明之時間限制。 另一方面，上述案例的判詞亦指出，若臨時買賣合約內包含例如下述的條款：「加付訂金（即「大訂」）港幣 x 元將於簽署正式買賣合約時繳付」，但其後雙方沒有簽署該份正式合約，則買方便可能無需要去繳付加付訂金。避免引起爭拗，買賣雙方應在臨時買賣合約內寫明繳 付加付訂金之確實日期。但請留意，所有條款均視乎雙方如何去草擬有關合約而定。如欲取得一份臨時買賣合約的様本，可瀏覽香港律師會的網頁： http://www.hklawsoc.org.hk/pub_e/resource/bilingual/04-578/04-578C1-c.doc。 請留意：此合約様本只作參考用途，在簽署任何合約前，閣下應與地產代理或律師詳細查閱合約內容。

這取決於雙方在何時簽訂臨時買賣合約及正式買賣合約。 就住宅物業買賣而言，買方或其代表律師必須安排：
a. 將臨時買賣合約及正式買賣合約加蓋印花（如簽訂臨時合約超過 14 天後雙方才簽訂正式合約）﹔或
b. 只須把正式買賣合約加蓋印花（如簽訂臨時合約後 14 天內便再簽訂正式合約）。 加蓋印花後，臨時買賣合約可呈交土地註冊處註冊。如果買賣雙方未能在指定日期內簽訂正式買賣合約，便必須將臨時合約註冊。在一般情況下，買方律師會安排將正式合約註冊。

買方律師將會要求賣方律師作出承諾確保： i. 賣方還清所有按揭貸款﹔及 ii. 買賣交易完成後（即買方支付售價餘款後）的某一限期內，賣方律師會把解除按揭的契約文件交給買方律師。

因地產市場在 1997年後曾經急挫，買方必須向地產代理及賣方查問有關物業是否負資產 。如是負資產，買方應與賣方商議在臨時買賣合約加入一條款，列明訂金由賣方律師保存而不會即時發放予賣方，直至賣方能證明未清還的按揭貸款不會超過售價餘款（即售價減訂金）。一旦賣方未能在交樓前解除現有按揭，上述條款能減少買方的損失。這條款必須在臨時買賣合約內寫明，否則未必可在其後的正式買賣合約內加入。於 1992年有一高等法院案例（Chu Wing Ning v Ngan Hing Cheung），解釋當合約雙方商議正式 買賣合約的條款時，任何一方均毋須接受一些與臨時買賣合約內容異常不同的新條款。 如果賣方堅決拒絕加入這條款於臨時買賣合約內及/或買方願意承擔風險，則作別論。但任何面對此問題的買家應先尋求法律意見才作決定。

在簽訂臨時買賣合約前，買方應先向銀行查詢是否可為有關物業辦理按揭。如沒有做到，便應在簽訂臨時買賣合約後立即向銀行申請按揭。 2010年8月，香港金融管理局向銀行發出通告，要求銀行將價值一千二百萬港元或以上的非自住物業按揭比率上限，設定在不超過60%，同時要求銀行限制向借款人貸款，確保他們不會用超過家庭入息的50%，用作歸還物業貸款。( http://www.info.gov.hk/hkma/chi/guide/circu_date/20100813c1.pdf ) 同時，香港按揭證券有限公司( http://www.hkmc.com.hk/chi/index.html )亦暫停接受超過樓價90%的按揭貸款申請。如果買方需要申請加按或二按，應該怎辦？在作出上述申請前，買方要先問清楚第一按揭是否容許加按或二按。

是可以的，但買方須先查清楚該臨時買賣合約的條款是否容許這項交易。在轉售交易中，原先的買方將成為「確認人」，而新的買方將成為「 轉購人」。因交易程序上牽涉多一人，各方應特別留意付款時間、解除任何現有按揭及交樓手續等事項，此外，也可能要繳付額外的印花稅。