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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
 
 
 
 




 

【活化工廈】葵涌黃竹坑工廈 適合活化升值,金寶李秀恒 倡優化政策免補價

(2014-04-08)

活化工廈可為物業升值,金寶國際董事長李秀恒認為,傳統工廈區葵涌及黃竹坑前景不俗,工廈適合改作商業及酒店。

他又認為,活化工廈政策應優化,無論改裝或拆卸重建同樣免補價,增加供應以免租金不斷向上。

活化工廈政策推出數年,接獲不少申請個案,惟當中許多「只聞樓梯響」,沒有實行。而李秀恒算是較身體力行的一位,持有旗下數幢工廈申請活化,而且絕非「得個講字」,積極進行改裝工程。首個項目位於葵涌葵昌路「KC100」,由工廈改裝成商廈,工程正進行中,料年底至明年初落成。

葵涌打造商業中心 更勝觀塘

李秀恒形容,活化第一炮要做到最好,「今次活化也遇上不少困難,如近兩年裝修工人薪金向上難請人,建築成本也上升,單在半年內成本上漲15%至20%,為求達至最佳,工程由原本今年第三季完成,要延至今年第四季,或明年一至二月。」

活化工廈給人感覺是「化粧」,但他認為要把產品媲美正規甲廈,「物業比鄰九龍貿易中心(KCC),該廈屬葵涌區地標,我們的產品屬改裝,外人認為必定比它們質素低,但我們要做精品商廈,做得更靚及更高級。用料方面,外形、升高地台等設備,全屬超甲廈水準。」此外,李氏本是古董愛好者,他要把藝術加入商廈內,「項目集時尚、豪華、藝術於一身,會把藝術品放在大廈內展覽,讓人『天天看展覽』,感到工作及生活不用太死板。」他認為,由於自己不算是地產商,沒有負擔,不用跟傳統商廈做法,所以可放膽嘗試。

地點上,他認為葵涌區絕對有條件作商業重點,「觀塘被打造成另一個CBD(Central Business District,中心商務區),但其實由中環前往觀塘,容易遇上塞車,交通不便成問題。反而葵涌區前往中環,以至到機場較為方便。」

窗多合做酒店 人流旺變商場

另外,集團位於黃竹坑工廈項目,則活化成酒店,提供350間房,他謂日後港鐵通車,可打正旗號招攬商務旅客,「商務客離開會展後,坐港鐵半小時內可到達我們在黃竹坑的酒店。」他指,項目涉及7億元成本改裝,但由於香港不斷發展旅遊業,酒店需求多,仍值得投資。

提到活化的心得,他謂要視乎物業的特色及地段,決定活化的類型,「任何工廈都可以活化,只是適合做甚麼。如果物業窗多適合做酒店,樓底夠高可做甲級寫字樓,而附近地段旺人流多則適合做商場,樓面大最好做特賣場。」

至於活化政策,他認為其實無論活化或重建,應免補地價,「為何鼓勵活化,卻不鼓勵重建?要推動社區轉變,倒不如不設補地價,拆工廈重建與活化一樣,若防炒賣,可加入重建後不可拆售的條款。」他認為,加快推動重建,對整體營商環境也有好處,「現在舖租寫字樓租貴,加快重建增加供應,令租價回落豈不是更好?」

對於日後部署,他謂由於集團本身不是發展商,幾個項目是經營角色,又沒有低買高賣,不會主動去投地,但當然日後有合適項目仍會考慮。