觀塘寫字樓、Office
觀塘Office 大廈
觀塘寫字樓8、90年代發展至今
最早的觀塘寫字樓是1988年的觀塘碼頭廣埸。正確來說它是綜合用途，但因為樓面面積大及當時缺乏觀塘寫字樓租盤可供出租，所以業主把綜合商場當作觀塘寫字樓出租。由於市場缺乏盤源，當時極受歡迎，及後業主更嘗試當作觀塘寫字樓出售，亦成功售出多個盤。可是，遇上1997金融風暴而沒人再購買，而令觀塘寫字樓成交冰封。
首批大型甲級觀塘office 落成 -「創紀之城」
政府早期推出非住宅用地賣地的時候，幾乎全部都是寫字樓用地。1998年亦終於落成首批大型甲級觀塘office -「創紀之城第一期」。創紀之城第一期供應觀塘寫字樓出租及出售，帶動整個地區的觀塘寫字樓成交。之後，由於用地全面上升，觀塘寫字樓出售及出租成交開始增加。
新落成的觀塘office大廈配套完善，吸引傳統落戶在中環、尖沙咀的公司選擇，大受客戶歡迎。發展商投地及發展的方向趨向發展寫字樓用地，甚至收購重建再補地價，將大廈發展為辦公室大樓，為市場提供了大量觀塘寫字樓租盤，又或是觀塘寫字樓出售單位，導致市場一時未能消化如此大量的單位。
金融海嘯來侵及往後發展
早前市場重建及買地興建的觀塘office大廈相繼落成，到2008年再次金融危機，部分使用觀塘寫字樓租盤用戶倒閉，有公司裁減地方，也有部分公司因為觀塘office租金而搬到工業大廈。
在接近飽和及供過於求的情況下，觀塘寫字樓成交冰封，導致空置大增。此時，觀塘寫字樓租盤數字大增，而新租用的客戶大減，令觀塘寫字樓出租曾比工廈更平。之後，隨着金融危機解決，政府力推觀塘成為CBD2(第二個核心商業區)，觀塘寫字樓出租及出售相對便宜，各地商戶相繼進駐，觀塘寫字樓成交亦增加，重新成為焦點。各種各樣的觀塘office深受用家歡迎，亦吸引到投資者買入單位，把觀塘寫字樓出租當作長線投資。
到2020年新冠病毒疫情爆發，加上貿易戰引發2025年全球經濟轉差。當經濟環境轉差時，寫字樓市場首當其衝。觀塘寫字樓出售及出租更是大受影響，令觀塘寫字樓成交再次冰封，所有商品格價承受壓力，售價下跌超過一半或更甚。
觀塘寫字樓的近年變化
觀塘寫字樓跟過去相比，近年變化非常之大，舊工業大廈被拆卸，興建成新型寫字樓，整個觀塘區都發生了變化。人流相比之前大大增加，甚至乎人的衣著都在改變，再加上交通網絡、綠化地帶、飲食、零售方面，都全面有所改變。至於剛才提及的觀塘寫字樓出售價格，已經下跌一半或者超過一半以上。在這情況之下會令觀塘寫字樓租金下跌，空置率仍然系高企，觀塘寫字樓成交可以說是不太理想。出售情況成交量比較少，觀塘office租金大約維持在呎價$20-25元之間徘徊；市場成交現狀變成當有一個好平的價錢出現時，才會有觀塘寫字樓成交出現。
根據本公司資料來源統計，全觀塘區大概有8000至9000個不同面積的觀塘寫字樓租盤及售盤，包括全層的單位，過萬呎的單位，甚至乎是超過2萬呎的大單位都有提供。細觀塘寫字樓租盤單位面積則由數百呎至1000呎不等，其中約1000多個單位未租出或售出，屬於空置單位，即空置率大約為14%-15%，空置率算為較高。
選擇觀塘寫字樓租盤，享完善交通配套
觀塘寫字樓交通情況方面，主要是集中在港鐵站，由觀塘站步行至牛頭角站，大約是十多二十分鐘；而整個觀塘CBD2商貿區由頭至尾步行大約二十分鐘，大部份觀塘寫字樓租盤都坐落在牛頭角至觀塘之間，道路上有開源道、成業街、巧明街、鴻圖道、偉業街、海濱道及創業街。所有以上的道路，都可讓觀塘office用戶步行至港鐵站及觀塘道的主要交通網絡，乘坐地鐵、小巴、巴士等公共交通工具。
觀塘屬於CBD2(第二個核心商業區)大型區域，大量寫字樓樹立。整個地區橫跨港鐡站的觀塘站至牛頭角站，甚至乎去到九龍灣站中段，接近3個地鐵站。所以，觀塘office區域面積非常之大。各大巴士、小巴之類的交通方式大部分都集中在觀塘道，而於2020年觀塘裕民坊商場上蓋大型住宅凱匯落成之後，差不多大部分巴士、小巴站都會以凱匯地庫作為交通總站，令觀塘道成為區內交通的主要通道。
今年年中九龍幹線預計通車，由油麻地往返九龍灣，對駕車人士及觀塘寫字樓租盤戶帶來大喜訊。來往油麻地至九龍灣大概5分鐘左右車程，變相由九龍灣再過觀塘區就好快到達，可能10分鐘左右就已經到，為觀塘office交通帶來極大方便。
觀塘寫字樓出租，有哪些代表性大廈?
至於觀塘寫字樓出售、出租大廈分佈，由公司的樓盤資料來源來看，通常集中在工業區內大概有七十幾棟寫字樓，包括已經活化的工業大廈、以及舊式大廈拆卸後重建已補地價的新型觀塘office。何為新型觀塘寫字樓租盤定義，外牆多為全新玻璃幕牆，整潔大堂、管理公司服務完善，或通常為比較知名的管理公司，以令新型觀塘寫字樓出租盤更加有特色。近期更有觀塘寫字樓在設計上加上綠化元素，不論外部環境、周邊環境又或者內部、天臺、空中花園，加插綠化元素美化環境，增加特色。
觀塘寫字樓代表性或者熱門大廈，近港鐡站附近的通常會比較熱門，例如有創紀之城(Millennium City）共有7期，寧晉中心、宏利廣場、One Harbour Square、Two Harbour Square、萬泰利廣場、萬兆豐中心、宏基資本大廈及絲寶國際大廈等，以上都是屬於區內比較知名觀塘寫字樓大廈。觀塘寫字樓出租用戶非常之多，空置率相對比較低。放盤多數在牛頭角站至觀塘站之間，大部份觀塘寫字樓租盤都集中其中，港鐵沿線及海濱一帶的樓盤深受歡迎；反觀觀塘寫字樓成交則為海濱道沿海一帶受追棒。
近年觀塘寫字樓成交走勢
觀塘寫字樓出售成交
近期觀塘寫字樓成交走勢及有代表性的個案，先由觀塘寫字樓出售情況來看。觀塘寫字樓出售價格已於低位徘徊了一段時間，隨着減息週期的開始，近一、二年出現新業主承接。
近期有代表性觀塘寫字樓成交，分別有宏基資本大廈12樓全層以$6,000萬連4個車位成交，減去每個車位200萬後大約呎價$4,300元。這個觀塘寫字樓出售盤屬銀主盤，而同幢11樓全層市傳同樣亦以$6,000連4個車位成交。另一單大額觀塘寫字樓成交單位於鴻圖道32號為德華中心，麒豐資本屬下二樓全層，以$5,289萬成交，買家為區內著名廠家恒豐成衣；開源道駱駝漆1座地下一籃子舖以$9,280萬成交，原由鄧成波家族持有，淪為銀主盤被没收後放售，新買家為伯恩光學總裁楊建文先生或相關人士購入。而位於駿業街的中海日升中心地下一籃子地舖，成交價格為$1億7,200萬，新買家為海港飲食集團（香港）主席劉細和。
最近，最轟動的觀塘寫字樓出售成交是四州集團中心連環促成六層單位，每層建築面積16,489平方呎，平均呎價以$4,000元售出，大部份是區內投資者承接，單位以交吉形式出售。 四州集團中心觀塘office租金約$15元，買家可以享有4.5厘租金回報。
整體上，觀塘寫字樓出售的價錢，由於現時市場售價下跌，擁有實力的投資者傾向自用單位或繼續收租持貨，不願於在此環境下以低價出售單位。只有小部分業主因資金問題低價出售物業，所以錄得少量低價觀塘寫字樓成交。
觀塘寫字樓出租成交
至於觀塘office租金方面，有很多觀塘寫字樓租盤業主的放租價格不敢太進取，因為空置率高企，已活化的觀塘office租金呎價介乎$15至20元左右。較新型工業大廈的觀塘office租金呎價介乎$18至22元左右，業主的叫租價及客戶的承租價亦都接近這個個水準，業主心態不敢過於進取，害怕開出的高叫價會嚇走顧客，不承租單位，以致單位長期空置沒有回報。
觀塘寫字樓租盤在疫情前後出現變化很大，放盤數量急劇大增。因為空置率問題，以及觀塘寫字樓成交萎縮，而引致分別很大。疫情期間，觀塘寫字樓市場受到環球經濟的衝擊，受到極大影響。另外，地緣政治關係也帶來很大影響。剛才所提及因素，令市場對觀塘寫字樓出租的需求急劇下降，空置率急劇上升，觀塘office租金持續下跌。
直到疫情後未有改善，因為23年緊接24年是一個環球經濟的大風浪 ，所以觀塘寫字樓出租樓盤持續增加， 而相對觀塘寫字樓成交亦持續未有見到有起色。所以，總觀觀塘office在疫情前，即是19年以至疫情後 23年，一個低谷期。當中， 24年更是觀塘寫字樓出租市場低谷之中的低谷。
去到25年中，隨着環球經濟急速回穩，地緣政治雖然未見明朗，但係需求上升，導致觀塘寫字樓出售及出租成交都增加，空置率逐步減少。因為供求減少，尤其是觀塘寫字樓出租盤減少，帶動租金上升。租金上升吸引觀塘寫字樓出售盤有客戶垂青，因此無論觀塘寫字樓出租及出售成交都上升，在互相帶動底下租金表現不錯，售價雖然仍然有下跌，但係亦有大量投資者在此段時間購入物業作為自用或長線投資。
我們的觀塘寫字樓成交走勢預測
樓價走勢未來預測，減息週期啟動之後直至到近期，觀塘寫字樓成交陸續出現。預期觀塘office租金、出售市場會朝向好方向。現時的觀塘寫字樓出售價格已是非常之吸引的價錢，會吸引投資者入貨。如果在觀塘寫字樓市場找到呎價$5,000-6,000元左右的新型大廈筍盤，相信投資者都識得計數入場購買，很多精明投資人都在部署留意。如同麵包同麵粉之間價錢一樣，投資者在衡量地價，建築成本，補地價之後的樓價方面，會作理性選擇。
預計未來觀塘寫字樓租盤出租情況會有好轉，當市道經濟出現調整完成後，觀塘寫字樓租盤、出售、租金及成交量等將會大大提升。觀塘寫字樓出租現況多為集中在二手業主市場，他們追求穏定收入及投資為主，以出租及自用居多，也較為積極，導致觀塘寫字樓租盤較少空置，亦無需平賣單位套利。另一方面，觀塘寫字樓出售情況以大業主為主，他們有大量盤源及貨量積聚，較急於清貨，出租情況未如理想，觀塘office租金高於二手業主，但勝在盤量多，可供客戶選擇多。
近年區內興建寫字樓速度減慢，但其中觀塘寫字樓成交最為突出的一個大廈是德華中心。德華中心屬於莎莎太子爺郭浩泉等人組成的麒豐資本重建，賣樓情況理想，價錢圍繞低層單位約$5,500至6,000元左右，高層單位約$6,500至7,000元左右，近半年差不多每天都有成交。因為是細觀塘office單位關係，令到德華中心在市場比較搶手。德華中心屬於一個拆卸之後補地價重建項目，亦系屬於一個全新觀塘寫字樓租盤，所以比較多投資者去追捧。
另外，近期市場上面流行學生宿舍，其實區內已有觀塘寫字樓改裝成為學生宿舍，例如創業街31號 LT TOWER 全幢提交申請改建學生宿舍。另外一個就是鴻圖道86號中富中心亦向城規會申請，將全幢商業大廈改裝成學生宿舍，涉及約4.1萬平方呎樓面，預計提供225個宿位，最細房間面積僅約55平方呎。兩個均屬於活化項目。
觀塘寫字樓出售盤，成內地品牌後勤部門選擇地
近期，觀塘寫字樓成交在租賃及買賣方面均呈現活躍態勢，尤其受到一批新近進駐香港的內地品牌企業青睞。這些企業選擇觀塘作為後勤基地，主要原因在於區內配套成熟、交通便利，加上每層樓面面積相對傳統核心商業區更為寬敞，能夠滿足企業在營運及擴展上的多元需求。
值得注意的是，這些內地企業不僅租用觀塘寫字樓租盤作為辦公場所，部分更直接購入觀塘office單位作自用，以確保長遠的營運穩定性。此舉反映出觀塘寫字樓市場不僅具備短期租務吸引力，更具備長期投資價值。
進駐的內地品牌行業層面廣泛，涵蓋餐飲、零售、服裝、護膚、美容、金器、皮具等多個範疇。這些品牌通常會在香港核心商業區及旅遊區開設零售店舖，以吸引消費者及遊客。而觀塘寫字樓則成為其後勤中心，用以支援物流、行政、人力資源及市場拓展等功能，從而鞏固品牌在香港的基礎並推動未來發展。整體上，觀塘寫字樓的吸引力可歸納為以下幾點：
- 空間優勢：觀塘寫字樓出租樓面面積大，適合企業設立多部門辦公或倉儲支援。
- 交通便利：鄰近港鐵及主要幹道，方便員工及物流往來。
- 配套成熟：區內商業設施、餐飲及生活服務齊全，提升觀塘office員工工作環境。
- 投資潛力：觀塘寫字樓成交量持續上升，吸引企業不僅租用，更選擇購入單位。
綜合而言，觀塘寫字樓已逐漸成為內地新品牌企業在香港的重要後勤據點。這一趨勢不僅推動了觀塘寫字樓出租及出售需求，也進一步提升了觀塘在香港商業版圖中的地位，為區內的長遠發展奠定了堅實基礎。
觀塘Office租金相宜，大量健身中心品牌捧場
近年觀塘寫字樓市場在疫情後迎來新一批捧場客，其中尤以健身室行業的進駐最為顯著。隨着防疫規限逐步放寬，市民健康意識顯著提升，健身室成為最受歡迎的配套之一。據估計，單在觀塘工業區及其寫字樓大廈內，現時營運中的各類健身室已超過二百間，部分大廈甚至同時容納三至四間健身室，形成高度集中的行業生態。
這些健身室多數於疫情期間或疫情後成立，雖然部分因疫情衝擊而被迫結業，但隨着市場復甦，行業再度蓬勃。觀塘寫字樓因地理位置便利、租金相對合理，加上近年成交活躍，吸引大量上班族聚集，為健身室提供了穩定的客源。
除了利用相宜的觀塘office租金，健身室的定位亦趨向多元化：
- 針對女性的專屬健身室，提供安全、舒適的環境；
- 高端路線的健身室，結合美容、養生服務，吸引追求品質的客群；
- 平民化健身室，以低廉收費及二十四小時無限制使用作招徠；
- 融合特定運動的健身室，如舞蹈健身室、泰拳健身室，滿足不同興趣人士的需求。
這種多樣化的經營模式，使觀塘寫字樓內的健身室能夠覆蓋不同年齡層、行業背景及社會階層的需求，真正做到「百花齊放」。對年輕打工族而言，健身室是下班後舒壓與社交的場所。而對年長一族而言，則是維持健康、延緩體能衰退的重要途徑。
總之，健身室在觀塘寫字樓租盤的快速擴張，不僅反映市民健康生活的追求，更顯示觀塘作為新興商業區的吸引力。隨着觀塘寫字樓成交量持續上升，行業配套愈趨完善，健身室的蓬勃發展已成為市場的一大特色，並有望持續推動區內商業生態的多元化。
觀塘寫字樓未來前景 - 繼續打造新東九龍商業區
隨着香港核心商業區的寫字樓市場逐漸回穩，本港經濟持續向好，加上股市回升所帶動的投資信心，寫字樓需求正呈現上升趨勢。在核心區租金持續攀升、供應量顯著減少的情況下，觀塘寫字樓出租以及出售盤逐漸成為外來企業及本地新設立公司的理想選擇。
不少外資及內地企業，已開始將觀塘視為未來總部的落腳點。除了觀塘office租金相對合理外，區內的環境規劃及大廈質素亦具優勢，吸引了新成立公司及成長型企業進駐。隨着現有客戶與外來客戶相繼選擇觀塘寫字樓，市場供求進一步收緊，成交量預期將持續增加，觀塘字樓租盤租金水平亦有望上升，售價在經濟利好背景下自然隨之推高。下列為新進駐觀塘寫字樓出名企業或者代具表性公司：
金融與銀行業：
- 花旗集團 (Citi)： 購入One Bay East東座全幢作總行。
- 宏利人壽 (Manulife)： 購入One Bay East西座全幢作總部。
- 摩根大通 (J.P. Morgan)： 租用海濱匯多層觀塘office。
- 大新銀行 (Dah Sing Bank)： 購入偉華匯（Wiva）多層觀塘寫字樓。
物流與速遞：
- DHL Express： 將香港總部遷至觀塘道348號。
專業服務與醫藥：
- KPMG (畢馬威)： 進駐黃竹坑/觀塘區域。
- MERCK (德國默克藥業)： 租用觀塘城東誌。
- 卓佳集團 (Tricor)： 旗下的船務管理公司進駐。
共享辦公室/靈活辦公空間：
- IWG 旗下 Spaces： 進駐Two Sky Parc，服務企業客戶。
科技與企業總部：
- 近期亦有旅遊業企業及外資企業進駐全新甲廈如The Millennity。
此外，利率走勢亦為觀塘寫字樓出售、出租市場提供支持。隨着預期息口調整，觀塘office租金回報率已較銀行利率更具吸引力，令投資者更傾向於將資金投放於商業物業市場。值得一提的是，住宅市場在近月已錄得約三成的升幅，反映資金正積極流入不動產板塊。這一趨勢亦將進一步帶動觀塘寫字樓成交與投資需求，推高租金及售價。